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분쟁 가능성 높은 부동산의 공유, 세밀한 사전합의 필요
손**
｜Views 64
｜2013.04.16
분쟁 가능성 높은 부동산의 공유, 세밀한 사전합의 필요
- <39>부동산의 共有
- 2013. 04. 15 17:59 입력
김 중령은 얼마 전 친한 친구에게 ‘반반씩 투자해서 좋은 전원주택지에 별장을 짓자’는 제안을 받았습니다. 별장을 1년 내내 쓸 것도 아니니 친구 제안대로 하려고 합니다. 그런데 김 중령은 부동산을 공유하는 경우 생길 수 있는 법률관계가 궁금합니다.
공유는 물건을 지분에 따라 수인이 함께 소유하는 것을 말합니다. 공유관계가 성립하는 가장 일반적인 모습은 물건을 공동으로 소유하기로 ‘합의’하는 경우입니다. 특히 부동산을 공유하기 위해서는 공유한다는 취지와 소유의 비율인 지분을 등기(登記)해야 합니다.
그런데 물건의 소유권을 다른 사람과 나누다 보면 분쟁이 생길 가능성이 높아집니다. 분쟁에 대비해 민법에서 정하고 있는 공유의 주요한 법률관계를 살펴보겠습니다.
우선 자신의 공유 지분은 자유롭게 다른 사람에게 처분할 수 있습니다. 다만, 지분의 처분과 달리 공유물은 다른 공유자 전원의 동의 없이 처분하거나 변경할 수 없습니다. 그리고 공유물을 어떻게 사용할 것인지는 공유자 합의에 따라 정합니다. 만약 합의되지 않을 경우 과반수 지분을 가진 자의 의사대로 공유물을 사용하게 될 것입니다.
마지막으로 공유자가 공유관계에서 벗어나고자 할 때, 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다. 공유물의 분할은 우선 협의에 의하여 정해집니다. 협의가 되지 않을 경우는 법원에 재판으로 공유물의 분할을 청구해야 합니다. 이때 법원은 현물분할을 원칙으로 하되, 현물분할이 어렵거나 분할로 인해 가격이 현저히 떨어지는 경우 경매해 대금분할하게 됩니다.
이상 공유의 법률관계를 토대로 김 중령에게 생길 수 있는 법률관계를 살펴보면, 첫째 김 중령의 친구가 부동산의 공유 지분을 스스로 팔거나, 경제적 어려움에 빠져 지분이 경매에 넘겨진다면 김 중령은 알지도 못하는 사람과 별장을 공유해야 할 수도 있습니다. 둘째로 김 중령은 별장을 팔고 싶어도 친구의 동의 없이는 팔 수 없습니다. 셋째로는 구체적으로 별장을 어떻게 나눠 사용할지를 친구와 충분히 합의되지 않으면, 별장을 함께 사용하면서 다툼이 생길 수도 있습니다. 넷째 김 중령은 친구의 지분을 매입하거나 공유물 분할청구를 해 공유관계를 끝낼 수 있습니다.
공유물의 지분을 정리하는 절차나 공유물을 분할하는 법적 절차는 쉽지 않고 분쟁이 생길 여지가 많습니다. 또 공유물을 함께 사용하며 예기치 못한 의견 대립이 생길 수도 있습니다. 필자는 지인들이 부동산을 공유하려고 한다며 법률상담을 청하면 가급적 부동산을 공유하지 말라고 조언합니다.
그럼에도 불구하고 꼭 부동산을 공유해야 한다면 부동산의 사용이나 처분, 분할에 대해서 미리 문서로 세밀하게 합의해 향후 생길지 모르는 법률분쟁을 예방해야 합니다.
<법학박사>
출처 : 국방일보
